Стоит ли инвестировать сбережения в недвижимость?

  Многие наши соотечественники верят в то, что приобретение недвижимости является самым надежным и проверенным способом сохранения сбережений. Сегодня на рынке наблюдается существенный дисбаланс между спросом и предложением. Во второй половине 2015 года спрос на жилье может резко упасть, что приведет к снижению стоимости квартир.

  Весьма распространенным является мнение о том, что в условиях колебаний курса валют увеличивается спрос на недвижимость. Левада-Центр проводил опрос среди россиян в августе прошлого года, который показал, что 79% наших граждан считают приобретение недвижимости лучшим вложением сбережений. Такой шаг, по мнению большинства людей, позволяет защитить денежные средства от обесценивания и приумножить их благодаря увеличению стоимости квадратного метра.

  Ключевое предположение, на котором базируется подобное мнение, заключается в инфляционных процессах, затрагивающих и цены на недвижимое имущество. Однако многие эксперты не согласны с данным суждением – по их прогнозам, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться. Причина – нарушение баланса спроса и предложения. Сейчас мы попробуем разобраться с каждой из этих составляющих.

  Предложение
 
  В начале 2000-х годов в нашей стране наблюдалось повышение строительной активности, о чем свидетельствовали данные по введению готового жилья в эксплуатацию. Небольшой кризис наблюдался в 2008-2009 годах. В 2013 году в эксплуатацию было введено 70,5 млн. кв. м жилья – рекордный показатель в истории РФ. За период с января по октябрь в эксплуатацию было введено на 24% больше недвижимости, чем за аналогичный промежуток прошлого года. Это позволяет говорить о том, что в этом году показатель будет еще выше. На протяжении последних лет увеличилось количество новых проектов, что свидетельствует об увеличении спроса на новое жилье особняком стоят Московская область и Санкт-Петербург – здесь в последние годы наблюдается настоящий бум строительства.

  Спрос

  Жители России в большинстве своем обеспечены жильем. Большую роль в этом сыграла массовая приватизация жилья, пришедшая на 90-е годы прошлого столетия. Благодаря этому Россия стала одним из мировых лидеров по обеспечению жильем населения. Опрос, проведенный Фондом общественного мнения в феврале этого года, показал, что 87% населения проживает в домах и квартирах, которые являются их собственностью или собственностью их семьи. При этом 61% населения испытывает потребность в улучшении условий проживания, однако если семейные доходы уменьшатся, планы по приобретению другой жилплощади могут быть отодвинуты.

  По предварительным оценкам экспертов, в следующем году будет наблюдаться падение доходов населения, повышение уровня безработицы и замедление экономического роста, что отрицательно отразится на платежеспособности россиян. Власти вряд ли предложат переиндексировать зарплаты работников бюджетной сферы – а это около 30% от экономически активного населения России.

  Вполне вероятно, что в следующем году будет ожидаться увеличение ставок по ипотечным займам. Это может снизить доступность жилья для простых граждан, ведь многие приобретают жилье в рамках ипотечных программ. Увеличение инфляции станет причиной перераспределения доходов с увеличением затрат на питание, коммунальные платежи, товары первой необходимости. При этом доля доходов, которые откладываются в качестве сбережений, существенно снизится.

  В 2015 году произойдет увеличение налоговой нагрузки:
  •    Введение новых платежей, в частности платы за капремонт.
  •    Изменение налога на сделки с недвижимостью – изменения затронут минимальный срок владения жильем.
  •    Налоги на недвижимое имущество – будет учитываться кадастровая стоимость объектов недвижимости, что приведет к увеличению налогов на старое жилье в несколько раз.

  Эти изменения могут снизить инвестиционную привлекательность недвижимости, что скажется на спросе.

  Когда ожидать снижения цен?

  Анализируя информацию выше, становится понятно, что на рынке недвижимости назревает дисбаланс между спросом и предложением. Снижение активности покупателей может наблюдаться на фоне переизбытка предложений, что станет причиной снижения цен на недвижимость в валюте и увеличению цен в рублях ниже уровня инфляции. Учитывая инерционность на рынке жилья, снижение стоимости недвижимости произойдет не ранее второй половины следующего года.

  Динамика рублевых цен зависит от инфляции – показателя, который напрямую зависит от политики ЦБ и девальвации. В частности, в 1998-1999 годах уровень инфляции достиг 93%, при этом номинальные цены на жилье продолжали расти. В 2008-2009 годах инфляция достигла 12,6% и 11% соответственно, при этом цены на жилье начали падать.

  Елена Руденко